城市更新的“南京启示”
来源：新华日报 日期： 2021-12-06
初冬的清晨，随着第一缕晨曦升起，南京城南的很多老居民就早起活动了。天渐亮，不到六点半，家住堆草巷的王宝凤推开院门，她往东到三七八巷菜场去买大白菜。老规矩，冬天家里泡菜不能断，她要赶紧腌上两罐酸辣泡菜。
这种冬日里的生活，王宝凤家一直没变，她所在的小西湖片区也没有变。经过多年改造，在这片江南街巷，留下的居民，改造过的房屋，新添的空间和业态，打开的历史和现代活力交融共生，焕发出难以言说的独特魅力。
从经营城市，资金平衡，提升城市形象，到拆留改，多方参与，原住民居住改善，保护与再生……有关老城改造的关键词不断变化，折射的是城市发展理念的转变。12月4-5日，亚太文化遗产保护成就展暨历史城市保护与可持续发展国际研讨会就在小西湖对面的老门东街区举行。南京是中国首批历史文化名城，40年过去，南京保护老城的故事正成为范例样本，为更多国家和地区带来启示。
原住民拥有去留的选择权
上午八点多，太阳已布满整个小西湖片区，尤其路口那家咖啡厅外面的长条凳上，无遮无挡，阳光灿烂。这个主干道进入小西湖的入口处，是做生意的好市口，却向后退出五六米，让出一个微型城市客厅，这里很快聚集了五六位买菜返回的老人。他们都住在街对面，趁着太阳好，大家坐在一起边晒太阳边聊家常。
买好菜吃完早饭，太阳正晒到院子外，王宝凤和老伴拎了椅子坐在门口晒太阳。俩人眯着眼，任由暖阳洒在身上。仿佛上百年前从安徽安庆来这里开马帮行的家族先人，也是这样，忙里偷闲抽把椅子在冬日里眯着眼晒太阳。
6年前，街对面的老门东整体改造后对外营业，而街对面的小西湖片区各类建筑交杂密布，处处破败杂乱，是典型的老城棚户区。王宝凤一家，像所有街坊邻居一样，做好了搬迁的准备。各家各户都在盘算着如何多分一套房，多补一点钱。
王宝凤记不清大学生志愿者、社区规划师还有社区工作人员先后上了多少次门，两三年内一轮轮上门征求意见，不停地问是想搬走还是留下来，留下来愿不愿意改造，还有什么想法。
经历了两年多的前期准备，直到2017年，小西湖片区启动搬迁改造，两年后首批改造告一段落。
住在堆草巷6号的傅必勤一家选择搬迁。老人说老房子年久失修、漏雨潮湿，没有卫生间……种种不便让他下定决心离开住了四代的老宅。“我们没有条件维修，最好是交给政府来管。”2015年，傅必勤搬迁交房后，仍时时关注老宅的点滴变化。房子落架大修，通了上下水，整体抬高30厘米解决了潮湿问题。在外地的子女每次回宁，也会和老人一起来小西湖走走。老宅还在，乡愁就有归处。
“大多数老人还是想留下来，祖祖辈辈在这住了五六代人，搬到楼房里，我们不习惯。”王宝凤所在的龙氏家族有好几个院落，其中几家愿意搬出去，把房子租给改造单位。现在她家隔壁开了煲仔饭小馆和虫文馆。煲仔饭小馆开业那天，还把她和家人请去免费尝了一顿，“很好吃，到底是专业师傅做的，那味道我们搞不出来。”王宝凤笑眯眯地看着布置得情趣十足的小馆，向旁人推荐。
上午九十点，游客多起来了。这两年，原本不以人流量为主要目的的小西湖，名气却越来越大，游客络绎不绝。三三两两的年轻人或在垂落墙角的一缕藤蔓旁，或在王宝凤家斑驳的大门前，随时拍照。王宝凤嘴上说不喜欢外人走进院子，而在她家正对着大门的空地，她却精心摆放着绿植，那是整个院落最富生机的一角，看得出她希望别人哪怕不小心瞄一眼，也会觉得她家院子好美。
左边整洁干净的民宅庭院，右边构思精巧格调别致的艺术小馆，中间或许还夹杂着一间半掩着门有点凌乱的平房，后面又是工业风的青年旅舍，转角再遇见鲜花似锦的咖啡屋，还有半开放的绿意盎然的私宅庭院……这不像居民街巷，也不是平常的商业街区，更不是传统意义上的历史文化街区，改造过的小西湖片区，形态多元，产权多元，房屋高低错落，弯弯绕绕，混搭出独有的味道。
许庆老人的家在小西湖东侧，马道街39号，他家原是D级危房，他愿意和政府共同出资，房屋消险的同时提档升级。老人算了算，不加上装修和新置家具的费用，他还要自掏腰包30万元左右。老人觉得值。“这房子是我们自己住，当然自己要掏钱。”政府愿意让居民自主选择去留，这让许庆一家松了一口气。“以前哪个地方改造不都要把居民拆迁搬走，我们再不舍得，那最后还不都听政府的，一个不留都要走。”老人说，他们许家在这有上百年了，先人来自长江对岸的安徽和县，就在老城南一带种菜卖菜，先人起早摸黑，买了地盖了房从此定居。房子塌了，又重建。重建的房子成了危房，以为早晚要拆迁，一直没敢改造。
许庆一家选择留下来，参与自主更新改造。老人留下来，他随时可以说出小西湖的过往：40年前随意丢在院子里的枇杷核长出了绿叶长成了大树，年年结果；北边上世纪七十年代毛纺织厂在菜地盖起集体宿舍；这里最高的四层楼房，那是为回城后无处落脚的下放知青盖的……留下原住民，故事经久不息，才能留下这里的根和魂。
还有几天，许庆的老屋改造将全部完成，73年前出生就没有离开过这里的老人将第一次住上敞亮一新、功能齐全的居所。
地方政府告别完全主导权
小西湖片区810户居民，已有408户选择搬迁。
王宝凤、傅必勤、许庆……或迁或留，原住民的感受正在成为政府、学界以及社会各界关注的重点。
这是在中国城市化进程中甚至是中国城市发展史上值得大书特书的新起点。
正因为历史文化名城南京在老城改造上的持续实践，12月4-5日，亚太文化遗产保护成就展暨历史城市保护与可持续发展国际研讨会选择在南京老城南举行。
联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖创始人、评委会终身主席理查得（Richard Engelhard）表示，文化遗产保护要更加强调项目居民的参与和共享，要以现实生活的范例，实现可持续的发展与文化遗产项目促进，让更多社会、经济和文化价值落地。
东南大学建筑学院教授董卫，也是亚洲遗产管理学会秘书处秘书长，他认为小西湖片区的改造极具示范意义。“小西湖片区虽然不是历史文化街区，但在改造中能赢得原住民认可，赢得多方认可，这带来很大的启示，尤其对亚洲国家来说，具有借鉴价值。小西湖项目意味着中国的城市建设，意味着历史文化名城保护进入新阶段。”
1981年，我国提出历史文化名城保护的理念，1982年国务院公布首批24个国家历史文化名城，南京即在其中。董卫分析，亚洲被认为是未来全球城市化的主战场，40年过去，中国城镇化率达到63.89%，还有十几年将达到发达国家水平。在这过程中，全国现有的138座历史文化名城如何实现保护和传承，南京小西湖片区的探索实现街区保护和活力再造，这是重大命题的新求解。
在历史文化名城保护的框架下，老城改造理念和模式几经变化。最早是局限于某个具体建筑，挂牌的文物被刚性保护起来；到本世纪前十几年，街区的保护更新走向整体保护，注重城市肌理保护；近年来，城市更新开始考虑留下原住民的活态保护，注重街区活力再造和原住民环境改善。
“从完全由政府主导的工程转变成政府、原住民、实施改造的市场主体，社会学者，社区规划师，大学生志愿者等社会多方力量参与的持续治理项目。”某个片区的改造不再要求在规定期限内完工了结，而是保留着至少一二十年长期进行的状态。某个院落的产权人有不同的声音，那就保留不动，直到整个院落愿意改变。在董卫看来，这是巨大的进步，在不是危房、居民安全的前提下，政府允许一个片区有不同的形态，哪怕依然有破旧。
南京城市更新重要片区大多数是在秦淮区。南京历史城区保护建设集团是秦淮区主要从事老城保护更新的国资平台，董事长范宁回忆小西湖片区改造的缘起。2013年南京首个着眼于整体保护城市肌理的历史文化街区项目——老门东开街，开街伊始就赢得多方赞誉。最初考虑一街之隔的小西湖片区也照搬老门东模式，打造第二个风貌区。这时出现不同声音，有人提出，像老门东这种类似明清、民国风格的街区全国数不胜数，复制老门东能否实现可持续发展。另外专家提出街区改造要以人为本，要留下百姓。
留下百姓，道理都懂，怎么操作，这是关键。外地也曾有过在老街区改造中允许原住民选择留下的先例，但老街区房屋产权复杂，各种产权关系像马赛克般镶嵌交错，国资平台收购的房屋无法改造，难以使用，也无法腾出公共空间，片区改造陷入停滞。
“两年多时间处于胶着状态，社区和大学生志愿者多轮自下而上收集居民意见，结合自上而下的规划，反复梳理、磨合，最后我们想通了。”范宁所说的“想通了”，是指明确了改造原则，集中体现在12个字上，“小规模，渐进式，管得住，用得活”。整个片区分成127个实施单元，每个单元所有产权人意见一致才开始整治改造，尊重民意又避免收购零碎无效资产。按单元推进，改造必定是规模小，慢慢来。
范宁们的“想通了”还有另一层意思。当初觉得让百姓留下来可能会影响片区实施改造。这边老居民，那边新业态，中间只隔一堵墙或者门挨门、窗对窗，诸如此类，居民与店家长期共存，意味着矛盾随时可能发生，社区治理后患无穷。随着一次次和居民打交道，大家的观念也转变了。百姓也是为了改善居住环境，为了更美好的生活，出现问题就解决，没有什么可怕的。把居民留下来，这个片区才会与众不同，很可能“更好玩”。
尊重民意，不再是拿着规划让居民点头，而是让居民的声音变成图纸，居民留下来成为改造主力，于是就有了共享院落、共生院落、平移安置房等创新之举。
美好的结果通常过程痛苦，留下原住民的改造之路注定波澜四起。小西湖片区创造性地将所有管线集中收纳到地下微型管廊，居民各种不配合，前一个月管廊只推进了20米。好不容易西侧管廊完工了，居民看到这个工程美化环境不说，同时电力增容，以后地面不开挖，东侧管廊施工一帆风顺。
“小西湖片区改造是一篇没有终结的文章，始终在创作中。”过去几年，范宁带着团队和百姓无数次交流沟通，可以说较为深入透彻了解居民的想法。他说，老城改造走到今天，他感到最高级的状态是大家商量着办。哪天某个单元意见一致了，那就对某个单元开始实施改造，而每一次开始都将是一场持久战。
今天，无数的游客，多方探访者，随时进入民宅、客店交杂的小西湖，地方政府和实施单位不慌不乱，都是商量着办下来的，不担心非议。
市场青睐多元混搭的独特气质
范宁对小西湖片区后续改造充满信心。
老城改造以及更大范围的城市更新，要形成内生动力，离不开经济逻辑的支撑。
在老城改造的起始阶段，地方政府更多着眼于创造更多收益，那是地块升值导向的改造；随着城市化进程的推进，老城改造走向强调资金平衡，政府追求保本不亏的改造。
“小西湖项目的探索具有样本意义。从原来的‘大拆大建’到‘微更新’，背后是政府理念的变化。”南京市规划和自然资源局秦淮分局局长、秦淮区城市更新办常务副主任李建波介绍，这些年我国从上到下对历史记忆空前重视。同时从发展现实看，城市已从扩张走向紧缩型发展，倒逼政府重新审视城建模式。如果说以前关注的是物质空间，现在要关注建筑背后的人，老城的改造和更新最难的就是要厘清复杂产权关系。尊重居民的权利，必定要从政府一元主体运作走向多元主体运作。
小西湖片区处于夫子庙和老门东两个超大流量的区域中间，眼下络绎不绝的年轻人印证了这里的再生活力。从长线看，国资平台的投入回报不容小觑。从全球城市发展规律看，当一个区域的创意人群达到6%，这个区域将走向繁荣。多个年代的院落，南京城南原住居民，独具一格的环境氛围，这里已经在吸引新兴创意业态入驻，这为街区的未来发展埋下伏笔。
把基础设施这些原本该由政府投入的成本剔除，居民自主参与改造的投入，国资平台的投入，都能得到回报。
除去经济逻辑的动力，政府的政绩观已发生显著改变，从过去的土地财政（挣更多的钱经营城市）转向以人民为中心，更加关注民生改善。
南京文化学者薛冰多次参与小西湖项目座谈，他认为因为这个项目，南京的老城改造和城市更新，告别单纯的经济收益考量，地方政府开始思考一个项目对经济、民生、社会、文化的综合影响。
小西湖项目，已经超越了历史文化名城保护的范畴，涵括了城市在历史文化保护、社区治理、城建方式、民生改善等多个维度的变化。区别于其它城市的开发性更新，南京的城市更新更有温度，是融合了名城保护+民生改善的更新。
老旧小区改造、宁芜铁路搬迁后的改造利用、大校场机场油库公园和跑道的利用，甚至缅甸、印度对中国城市改造更新理念的借鉴，以人为本的改造模式将在更大范围落地开花。
