南京：先行先试，探索城市更新有效路径

来源：新华日报 日期： 2022-04-26

去年11月，南京、苏州入选住建部发布的全国首批城市更新试点名单，探索城市更新可持续模式及建立城市更新配套制度政策。4月25日，南京市召开新闻发布会，公布《南京市城市更新试点实施方案》。

为提升“全域魅力”绘蓝图

在“十四五”期间，南京计划对居住类地段、生产类建筑、公共类空间、综合类片区4类10个方面进行全要素、全方位更新，并着力探索城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度。

居住类地段方面，以小西湖、荷花塘等项目为试点，针对居住类历史地段、危旧房、老旧小区等不同时期建成居住区实际情况，统筹采取“留改拆”措施，因地制宜、分类推进，打造宜居生活空间；生产类建筑方面，以南京老烟厂改造项目为试点，分类采取整合集聚、整体转型、改造提升等方式，通过鼓励增加工业用地容积率、建设城市“硅巷”、引导土地多用途复合开发利用、新产业新业态可享受5年过渡期等支持政策，推动旧厂房、老菜场、老旧楼宇改造提升，激活高效生产空间；公共类空间方面，以省园博园、“梧桐语”小型城市客厅打造等项目为试点，呵护一江两岸和山水城林的城市禀赋，丰富微更新手法，筑牢城市绿色生态本底；综合类片区方面，以浦口火车站历史风貌区、颐和路等项目为试点，加强历史风貌区或历史地段保护传承和活化利用，完善社区基础设施和公共服务配套，逐步构建以社区中心为重要支点的15分钟生活圈，展现“全域魅力”。

用“微改造”提升居住品质

城镇老旧小区改造是城市更新工作的重要内容。南京今年计划改造老旧小区128个，建筑面积276万平方米，惠及群众3.69万户。

南京市住房保障和房产局副局长兰文平介绍，城镇老旧小区改造将有新举措。例如，探索打破传统的“小区”概念，推进相邻小区及周边地区联动改造。以老旧小区改造为契机，整合利用城区公共空间，推动小区内外公共服务和社会服务联动的城市更新，促进居住社区品质提升。同步推进既有房屋加装电梯，今年将探索老旧小区改造项目中加大同步推进加装电梯的力度，在改造过程中提前迁移管线，为后期增梯预留位置。

目前，南京市加装电梯累计完工1212部，在建139部。全市2300多个老旧小区已实现基本管理全覆盖，但是还存在脏乱差等系列“顽疾”。该市将推动城市管理服务向老旧小区延伸，并探索“街区化服务”模式，催生新的“社区服务综合体”，为老旧小区管理实现良性循环奠定基础。

南京市规划和自然资源局开发利用处处长马刚介绍，《实施方案》提出“实施生产类建筑改造”，以“形的更新”带动“业的升级”，鼓励利用低效用地发展新产业，推进“腾笼换鸟”。主要的政策保障有：拓宽开发主体范围，增加原土地使用权人联营、入股、转让方式开发，允许通过设立全资子公司、联合体、项目公司作为新主体再开发；放宽土地供应方式，特定条件下允许协议出让、带方案招拍挂、定向挂牌、组合出让等多种供地方式；加大配套激励措施力度，设置有关收益分配、整体开发、提高容积率、多用途复合利用、建租赁住房等方面的激励措施。

在细节中体现以人民为中心

南京市城乡建设委员会副主任徐淮舟表示，城市更新工作涉及土地规划、行政审批、项目建设、资产运作、产业导入、金融税收等方方面面，下一步将重点做好4个方面工作——

尽快制定城市更新体检评估指标体系、编制专项规划、划分更新单元、建立项目库、组建专家顾问团队、社会资本参与及退出机制、出台专项支持政策等。

目前，城市更新项目还没有规范化的流程和审批程序，作为首批国家试点，南京将破解当前项目实施“一案一策”的困境，推动第一批13个试点项目早日落地见效。

国家分别从空间管控和金融管控层面划定了两类底线，南京将在城市更新项目实施方案中从严把控，切实防止大拆大建问题，转变城市建设发展方式。

结合全省开展的城市更新试点项目竞争性遴选工作，选出南京市第二批、第三批城市更新试点项目，统筹各类资源、打通政策堵点，尽快形成可复制、可推广的试点经验。

徐淮舟表示，南京市还将着重解决群众反映强烈的“城市病”问题，在城市生活的细节中体现以人民为中心，让群众有更多获得感。