南京2300多个“老破小”实现基本管理全覆盖
公办物业托起老旧小区的明天

来源：新华日报 日期： 2022-08-08

8月6日下午4点半，气温还在35摄氏度以上。家住玄武区西家大塘16-44号小区的郑奶奶拎着满满一瓶热水，送到只有几平方米的门卫房。

“环境这么好，全靠保安和保洁！”72岁的郑奶奶已经在这里住了30多年，2年前，玄武城建集团下属的百子物业进驻，200多户居民第一次有了“管家”。划车位、整花园、建车棚、修道路，小区大变样，让老人不停赞叹，“从糠箩里跳到了米箩里。”

南京有2300多个像西家大塘16-44号这样“上了年纪”的老旧小区。2019年起，南京实施第一轮“美丽家园”三年行动计划，通过基层党组织领办、市场化物业企业参与、公益性物业企业兜底托管，已实现全市老旧小区基本管理全覆盖。尤其是各种形式的公办物业，在疫情防控和文明城市创建中，发挥着越来越重要的作用。

今年，提升2300多个老旧零散小区管理服务品质工作，被南京市委市政府列为民生实事重点推进，“居者安”的城市愿景将越来越近。

这只“烫山芋”谁来接？

“有人管了！”谈及小区近两年的变化，鼓楼区小市街道东门街24号的居民高学凤脱口而出。两名保安轮班24小时值守，再加上道闸管控，她和邻居们有了久违的安全感。

4幢老楼错落分布，组成一个小小的居民院落，紧邻东门街的24号小区，几乎具备主城区老旧小区的所有特征：产权分散，岩棉厂、南京银行、紫金银行旗下均有房产；人员复杂，150户人家里既有住了二十几年的原住民，也有流动的租户；完全开放，各路闲杂人等随意进出；停车位紧张，50辆的汽车保有量，对应零星分布的几处空地，每晚下班时间也是吵架的高发期；环境基础差，楼道里杂物堆积，楼下垃圾遍地，一到夏天居民就捂着鼻子经过。

“之前也有三四家市场化物业来考察过，但转了一圈下来，都摇头走了。”东门街社区书记邹超群回忆，收不上钱、划不出车位，企业放弃的原因很简单，也很实际。

去年，鼓楼区推进全区老旧小区兜底管理，立下“年底实现全覆盖”的军令状。多家市场化物业挨个挑选认领后，仍有100多个条件基础较差的小区被“晾”在那里，无人问津。根据统一部署，由区属国企鼓楼房产集团有限公司接手，划片对接，逐一制定管理方案，其中就包括东门街24号。

基础条件差、邻里纠纷多、费用收缴难、盈利项目少，老旧小区一直以来都是基层治理的“烫山芋”，诸多的结构性矛盾，导致市场化物业“不愿管”，居民自治“不善管”。城市加速发展，人民对美好生活的向往与日俱增，这些也曾令人艳羡的居民楼，不该被遗忘。

谁来回答这道看似无解的“必答题”？公办物业，几乎是最后的选择。

2020年3月，新冠肺炎疫情暴发一个多月后，主城玄武区在新一轮国企改革中组建城建集团，在精塑城区面貌的同时，响应民生诉求，成立百子物业公司。“立足国企‘国’的社会属性和‘企’的专业优势，直面挑战，扛起无物业老旧小区托管的重任！”玄武区委书记闵一峰介绍，该区566个居民小区中，有437个是老旧小区，其中还有40%左右是零散小区。不少老旧小区管理长期缺失，物业投入不足、服务缺位，这个底，只有国企物业能托得住。

7家分公司对接7个街道，将全区划分成76个板块，以“先尝后买”的模式让服务效果说话……两年下来，百子物业托管老旧小区达到268个，服务面积近470万平方米，惠及居民近6万户。“12345”政务热线工单中，百子物业的满意度由70%提升至95%。更为重要的是，国企的身份，让百子物业在面对急难险重任务时成为一支值得信赖的力量。从疫情防控到文明城市创建，从垃圾分类到“我为群众办实事”，企业总能冲在最前线，当好基层治理的“守门员”。

南京市住房保障和房产局物业处处长浦晓天介绍，目前该市已组建公益性物业服务企业50家，通过党建引领红色物业覆盖1006个老旧零散小区，服务业主28万户，涌现了百子物业、欣城物业、宁越物业、姚坊门街道物业等一批优质的物业服务企业。

“托得起”，更要“管得好”

南京的公办物业历史，最早可追溯到2009年。彼时，南京以体制机制改革为契机，在所有街道建设“两站一中心”——物业管理矛盾投诉调解站、物业应急维修服务站和物业服务中心，对辖区内无物业老旧小区进行托管。

南京迈皋桥物业管理公司，就是成立于那一年。此前，栖霞区迈皋桥的一个商品房小区物业“跑路”，街道临时“救火”接下了这个“烂摊子”，公办物业有了雏形。没想到，这件事街道一干就是15年，如今发展成每个社区一家分公司的“集团军”，员工已经超千人。

在市场充分竞争的物业行业，一个由街道牵头组建的企业，为何能在城郊接合部打开一片天地？“先解决‘有没有’，再追问‘好不好’。”企业相关负责人介绍，迈皋桥片区既有老小区，也有保障房，还有企事业单位的自建房，赢得业主的认可，关键还是要找准痛点。迈皋桥物业从满足基本需求做起，在扩大服务供给、提升服务质量中培养群众“花钱购买服务”的习惯，形成良性循环。

相比于市场化物业的灵活机制，公办物业也有自身优势。得益于政府背景，居民不会担心公办物业“撂挑子”，公司化运作又有一本明晰的账，政府的“真金白银”用在哪里，老百姓看得明明白白。而最重要的，还是公办物业能整合各方力量，形成党建引领下的“社企共治”。在迈皋桥，每个社区主任都要“兼职”物业分公司的经理，把两家并一家，让“红色物业”全面参与基层治理。“双向进入、交叉任职”，也成为当前公办物业的“标配”。

雨花台区古雄街道的板桥新城物业服务中心有限公司，和迈皋桥物业成立于同一时期。当时的板桥新城，村民刚刚“洗脚上楼”，垃圾乱丢、毁绿种菜、高空抛物等现象比比皆是，七成投诉工单矛头直指物业。

着眼百姓对居住品质最关心、最直接、最现实的需求，自带“红色基因”的板桥新城物业挑起了这副重担。2012年，新林社区组建成立，物业公司总经理李华东多了个新身份——社区党总支书记。踏上新岗位的他，第一件事就是选聘“红色楼栋长”，组织“红色议事会”，实施正规化物业管理。

围绕停车难，“红色物业”投入400万元，在小区内外改造出400余个停车位，分配过程“0矛盾、0投诉”；聚焦电瓶车充电难，“红色楼栋长”梳理需求后，配合安装49处1230个充电桩，上楼充电现象基本杜绝；破题就医难，“红色议事会”上会讨论后，直接把社区卫生服务站搬到了党群服务中心，开诊以来服务居民超过21000人次。最近，“红色物业”主动拿出办公用房，金陵图书馆新林分馆在此设立，居民足不出小区就能享受高品质文化生活。

从“托得起”到“管得好”，公办物业的服务进阶，需要定标立规。“服务没有标准，就谈不上高质量。”玄武城建集团党委书记、董事长郭骞介绍，经过两年摸索，百子物业建立了小区安全管理、卫生保洁等服务标准，针对“未整治先托管”“先整治后托管”“整治托管一体”不同类型小区，分类制定管养方案。企业还汲取市场化物业好的做法，升级保安服务、组建巡逻车队，把服务的颗粒度细致到群众可知可感。

“亏本买卖”里有“大生意”

8月5日下午，建邺区新城科技园，南京欣城物业服务有限公司总经理李文斌又一次来到园区，与载体运营方协商交流，目标是“拿下”近8万平方米的物业服务。从托管老旧小区到承接市场项目，欣城物业迈出重要一步。

老旧小区的物业服务，基本都是市场化企业挑剩下的“硬骨头”，运维投入大，收费标准低。目前，南京老旧小区的物业费基本维持在0.3-0.5元/平方米的水平，即便是100%收缴，也未必能覆盖各种成本，是一笔吃力不讨好的“亏本买卖”。光靠政府补贴“输血”，不是长久之计。

“公办物业不能等靠要，在履行社会责任的同时，要把队伍锻炼好，提升自我造血功能，把企业做大做强。”李文斌每天想的，就是怎么寻找新的盈利点，反哺老旧小区物业服务。欣城物业结合现代服务业要求，用口碑赢得市场，不仅先后承接建邺区的社区卫生服务中心、学校等多个物业项目，在手在谈的项目还有高端的办公载体。

引入“大物业”思维，欣城物业还不断精耕细分领域。结合小区除四害和疫情期间消杀需求，企业成立了欣城环境科技服务有限公司，目前已实现盈利。针对小区家庭装修，今年还将成立工程类服务公司，拓展充电桩建设经营、家庭装修等业务。运输公司也将组建，未来在解决小区杂物乱堆乱放、大件垃圾运输问题的同时，通过内部资源的开发和深度应用，以子项目支撑物业大板块的运行。

既要开源，也要节流。公办物业必须立足现实，在保证基本服务质量的基础上，花更少钱办更多的事。

托管老旧小区前，鼓楼房产集团早就做好了贴钱的准备。以东门街24号为例，24小时值班是硬要求，聘用两名保安的开销没法省。但在院落保洁上，公司协调了另一区属国企鼓楼管养集团定时清扫，维护基本整洁。其余时段就不再为小区雇专人，而是由一名负责东门街大片区的保洁工人巡逻维护，同时发动热心居民发现问题，及时反映。保修同样如此，由鼓房集团的自有队伍，承接小市片区内所有在管小区的维修诉求。

鼓楼房产集团副总经理范辰玉和同事也有拓展业务的计划。他们推出的生活服务类APP“智慧鼓房”，目前已在部分小区投入使用，包括门禁、报修、缴费、积分商城等功能，位于中央门街道的建设新村，安装率已达95%，正逐步向其他小区推广。

尧化街道的姚坊门物业党支部书记、总经理王永帅每天也在“算账”。2021年，企业托管的金尧山庄总共收到物业费和车位管理费51万元。尽管收缴率已达到95%，但20多人的运维团队工资，加上日常管养和各种新增设施的成本，总支出高达105万元。

怎么办？姚坊门物业打响全省首批宜居示范街区的品牌，走出老旧小区“招揽生意”，为街区内学校、商业、公园等场所提供物业服务。盘活街区零星闲置的经营性资产，提高楼道、道闸等公共资源的出租效率，将闲置夹角地资源改造为生态停车场……为了增收，王永帅绞尽了脑汁。这些“外快”加起来，再算上政府的各类奖补，姚坊门物业基本能实现收支平衡。

治理“老破小”，不止一条路

老旧小区治理，是一项系统工程，没有标准答案，更没有捷径可走。

“物业服务是市场的产物，最终还要回归市场。”在李文斌看来，老旧小区托管，前期可以靠政府投入和企业担当，在居民素质和缴费意识提升之后，老旧小区的物业管理还是要交给市场。

鼓楼房产集团的想法，和李文斌如出一辙。鼓楼区在对老旧小区兜底管理时有一项基本要求，让市场化物业“能接尽接”。暂时不愿意接的，再由公办物业先兜底，通过系统改造和资源梳理，最终把老旧小区推向市场。范辰玉告诉记者，企业去年以来准备入场和已经接手的100多个老旧小区，正逐步被市场化物业“认领”，目前在手的只剩下9个。

玄武区走的是另一条路。依托城建集团既建又管的功能，玄武在老旧小区出新时就通盘考虑，从方案设计到建设施工再到常态管养，百子物业全程跟进。围绕怎么改、怎么管，由社区党组织牵头召开居民议事会，邀请物业前置介入，充分吸收群众意见，量身定制方案。

今年1月，这个创新尝试在梅园新村街道的雍园41号小区落地，13个单元100%加装电梯，每户1个储物箱、1个车棚停车位，引入了智慧物业平台，还打造了“红心汇”特色党建阵地，让居民议事有了好去处。最值得关注的是，针对矛盾集中的机动车停放问题，社区与物业主动作为，在充分听取网格党支部书记、党员楼栋长意见的基础上，下决心取消了停车位这一物业最大的收入来源，保证了小区人车分离，同时，积极协调周边商场、学校，提供夜间停车泊位，有效缓解了停车难题。

老城内零散的开放式小区怎么办？6月，江苏宝石花物业公司进驻秦淮区陆家巷片区，成为南京首家实施街区化物业服务企业。

地处新街口闹市的陆家巷片区，由4个小区合围而成，不仅业态复杂，院落分散，还涉及住宅、商铺，对综合治理要求高。秦淮区以政府购买服务的方式引入宝石花物业，根据片区特点制定“一小区一方案”，通过打造“大物业服务联盟”，构建老旧小区物业服务、生活服务、街巷治理三位一体的体系，在城市更新中打造15分钟生活圈。

私自安装的门禁拆除了，堆满杂物的消防通道清理了，宣传栏、楼道墙、马路牙等破损修复了，点滴“微更新”，让居民得到了实惠，企业赢得了掌声。

中心城区的治理，最大的难点、最多的需求都在老旧小区。作为住建部首批“美好家园”试点城市，南京的探索从未停步。浦晓天说，新一轮“美好家园”三年行动计划近期将会出台，南京将进一步强化党政双牵头的住宅小区综合治理工作机制，将住宅小区综合治理纳入区、街（镇）党工委重要任务，推进物业行业加快融入基层治理。