泰州海陵：“红色物业”撬动小区共治大格局
来源：泰州日报 日期： 2021-09-17
曾经，海陵区老旧小区因停车、绿化、安全、电动车充电、公共卫生等问题引起的物业纠纷屡见不鲜，2019年以来，海陵区出台《海陵区物业管理十项规范》，将社区、街道、业委会、物业服务企业、居民串联成物业管理闭环调节的每一个点，党建引领、“三公开三透明”、“3+1”矛盾调处机制、“质价相符”等词成为热点，而今，海陵“红色物业”已经成为撬动小区多元共治大格局的有力举措。
“党建+物业”，物业管理“上规矩”
针对迎春小区和春兰小区无物业、没人管、小区环境差、业主怨气连天的实际，海陵区城东街道迎春社区以街道“书记项目”——“一融四防，推动智慧安防小区建设”为契机，构建以社区党组织为核心、居委会、业主（管理）委员会、物业服务企业四方合力共管的“党建+物业”治理模式，主动获取住建等相关部门支持，实施雨污分流、主次干道修补、车库屋面防水、外墙墙体剥落维修出新、车棚安装智能充电桩、砌筑大门头、加装门禁道闸和技防监控抓拍系统工程。
社区书记郑宇介绍，迎春社区分析梳理辖区小区物业管理现状，按照相关操作规程分别选举产生了春兰小区业主委员会和迎春小区业主管理委员会。其间，注重将党员吸纳到业委会和物管会当中，选举出的友谊花园小区和春兰小区2个小区的业委会主任均系党员，迎春小区物管会主任由居委会主任兼党委副书记担任，将“党员”的身影嵌入到了物业管理行业的“关键领域”和“关键岗位”，有效落实了党建引领在社区物业管理服务中的作用。
同时，社区充分利用“鲁班80365工作室”和“鲁班志愿服务大集市”载体，引领社区退休党员主动“亮身份树形象”、在职党员“进社区做奉献”，紧盯居民需求，主动为居民提供更加精准化、精细化的服务。
这是海陵区大力推行“党建+物业”、推动物业管理“上规矩”的生动缩影。
据悉，海陵区共在迎春、智堡、鲍坝、育才、宝带、滨江、学院、西仓等20个社区试点实行“党建+物业”的治理模式，健全完善社区党组织牵头，业委会、物业企业等共同参加的联席会议制度，定期召开会议，整合各方资源，实现“社区吹哨、各方报到”公平、公正处理物业管理事宜，协调管理矛盾，为物业管理重大行为把舵定向，甚至“一票否决”，通过党建引领，社区居委会、业委会和物业共同发力，同频共振，彻底解决老旧小区没人管、没钱管、没法管的难题，进一步探讨建立以党组织为核心，多方融合共建的老旧小区物业管理工作体系。
此外，海陵将在全区物业行业开展“党建+物业”“红领计划”，聚力物业管理服务工作质态提升，打造“五美六优”（即：治理体系顺美、环境整洁优美、服务优质馨美、安全稳定和美、业主生活甜美，组织体系优、运行机制优、党员作用优、党建阵地优、管理服务优、民主监督优）的宜居小区。
据介绍，“红领计划”具体包括：推进“双边覆盖”、 推行“双重管理”、 推行“双向进入”的红色引领覆盖提升行动；完善“一核三元”领导机制、完善“一联三会”议事机制、完善“一事三办”服务机制、构建“遇事有人办”机制、构建“急事马上办”机制、构建“要事协商办”机制的红色引领机制完善行动；实现基础型（一星级）小区物业管理服务正常化、实现提升型（二星级）小区物业管理服务规范化、实现标杆型（三星级）小区物业管理服务优质化的红色引领星级提质行动；在全区城市社区中开展物业服务集中走访听民意、集中整治解难题、集中服务促和谐的红色引领服务先锋行动。
物业管理规范化，既“治标”又“治本”
日前，市区某小区业主因拖欠物业费被物业公司一张诉状告到了法院。不过，区法院并没有急着开庭，而是把双方请到了区住建局在法院设立的物业纠纷调解中心，从专业化角度做工作，案件在诉讼前被及时协调化解。
自2019年6月海陵区成立全省首家物业纠纷调解中心以来，无论是小区内的保洁问题，还是物业费纠纷，多数都可以在调解中心解决。
据了解，调解中心根据“以和为贵”的指导思想，通过邀请业主、物业服务企业人员的面对面交流，了解事实，依据法规，钝化双方矛盾，形成调解意见书。“调解意见书将作为审判重要依据，做到快审快判。”海陵区住建局副局长刘飞说，“业主对社区、街道调解物业纠纷不满的，可到调解中心申请调解，同时要注意收集证据，依法维护自身权益。”
不仅调解渠道多样化，调解员也是从各行各业中推荐选用，“我们的调解员主要由人大代表、政协委员、物业主管部门工作人员、街道物管科、社区书记、法律工作者、媒体从业人员组成。”刘飞介绍。
物业调解中心让物业管理规范化有了坚实的载体。在此基础上，以区法院、区住建局牵头，各镇街参与的海陵区物业纠纷调解中心为支撑，社区、街道、区级调解和法院诉讼的物业矛盾调处“3+1”机制得以有效运行。不止于此，该区还将调解网络延伸到各社区的“同心园”调解工作室，充分发挥行政调解在化解物业纠纷中的重要作用，做到纠纷层层分流、矛盾梯次化解，确保“小问题不出社区，大问题不出街道，重点问题不出区职能部门，难点问题不出海陵”。
一串串数字便是最好的证明。2019年海陵区出台《海陵区物业管理十项规范》以来，30个试点小区的物业收费率从65.3%提升到78.2%，群众满意度从62%提升到87%，全区的物业合同纠纷案件从635件锐减到60件，同比下降了90%，群众来信来访从9826件下降到了3973件，办结率和满意率均为100%。
物业管理规范化，既要靠矛盾调处机制“治标”，更要靠“三公开三透明”公示制度“治本”。
物业管理费花哪儿去了？针对这个小区业主普遍关心的问题，海陵区物业管理服务中心主任毛松云说，“物业管理的改革创新，最重要的关键词是‘规范公开透明’，简单地说就是服务、收支、监管等信息透明易见，让业主明明白白消费。”
为此，海陵区通过全面推行“服务内容、服务标准、人事信息”三公开、“收费标准、财务收支、公共资产”三透明的公示制度，确保做到“保洁、保绿、保安全、保维修、保秩序”，推动物业服务企业以高标准的管理服务为小区业主诚信履约。
7月底开始，海陵区各物业服务企业对小区的“三公开、三透明”工作进行自查自纠。7月24日至8月底，区物管中心采取“业主举报+第三方检查”的方式，对该区物业服务企业无死角排查“三公开 三透明”工作落实情况。检查的内容涉及物业企业服务资质、物业管理项目负责人的基本情况、物管费收支情况、利用物业共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益及分配情况以及相关内容是否按规定的时间节点予以公示等等。在做到“三公开 三透明”的基础上，区物管中心正在着手准备利用“海陵城建一码通”微信小程序，逐步引导广大市民对照公开的服务标准、内容对物业服务进行全方位、理性客观的评价，最终实现“质价相符”“按照服务质量收费”的目标。
分类施策“一管到底” “红黑榜”见分晓
目前，海陵区居民小区中一部分由市场化的物业企业管理服务，另有33个小区由广厦物业托管，103个小区由所在镇街托管。对此，海陵区坚持分类施策，因地制宜，建立完善物业企业管理制度，提升老旧小区物业服务管理水平。
对于无物管小区，该区分清政府与市场的边界，及时交还给“市场”这只“无形的手”来管理，鼓励国有企业和社会资本多方参与，让政府的归政府，市场的归市场。以春兰小区为例，该小区所在的迎春社区通过社区党组织的教育引导功能培养街道管理老旧小区居民花钱购买服务意识，最终通过市场化运作和以政府“以奖代补”的形式，于2020年6月22日引进泰州市锦顺物业服务有限公司进驻，为居民提供物业专项服务。
“我们这儿老小区了！之前电动车没法儿充电，现在这么一弄，装了车棚安装智能充电桩，既方便又安全，解决大麻烦！”春兰小区居民喜笑颜开。
对于有物管小区，海陵区加强行业监管，通过公示“红黑榜”等方式，对长期没有物管项目、空挂的企业或者“皮包公司”及时清理出市场，对服务质量差、群众投诉多的记入企业档案，与资质管理、招投标等挂钩，在接管新项目时予以限制。对不能履行物业职责的，撤销其营业资格。对损害业主权益的，依法追究相关人员的责任。
日前，海陵区发布住宅小区“三公开 三透明”工作红黑榜和创建工作红黑榜名单，榜单公布后，在百姓、物业服务企业、业委会等范围引起了不小的反响，被评为“黑榜”的物业企业也第一时间进行了整改。
海陵区物管中心物管科顾小涛介绍：“红黑榜公布后，有物业公司的老总通过各种渠道来打招呼，要求上红榜。原来我觉得我们区管物业没有抓手，物业公司对我们都爱理不理的，现在有了这个反应，说明有用。真正想长久发展的企业，一定会注意企业美誉度。物业管理规范化的标准在那里，清清楚楚；服务标准、服务内容张贴在楼道里，明明白白。各个物业服务企业只要尽心、尽力、尽责，就一定是红榜，就一定能获得业主的口碑。如果还不把精力转到规范服务上来，必然是黑榜，也必然最终会失去人心、失去市场。”
“红黑榜”不仅意味着鼓励先进、鞭策后进，更对不尽心履职的物业企业有硬性约束。据悉，凡是登上“黑榜”3次以上的物业公司，就会被严肃约谈、督促整改。对于屡教不听、屡教不改的物业企业，区物管中心将上报名单给住建部门，住建部门将发榜至所在街道，由街道建议小区业主大会启动物业项目退出程序。
除此之外，海陵区还积极推行物业管理服务效能“三方同审”。由区物业服务工作领导小组牵头，对街道社区“党建+物业”实施情况、业委会履职情况、物业服务企业服务情况三个方面进行同步审计，通过清查账目、问卷调查、查核资料、集中座谈、个别访谈等形式，全方位了解小区物业管理情况，重点是对物业费收支情况进行审计并公示，审计费用纳入物业成本中核算。审计结果将运用到对街道和社区的绩效考核、业委会的考评以及物业服务企业的经营测评和市场招投标中去，通过信用管理倒逼企业提供质价相符的服务。
海陵区住建局局长汤荣祥说：“物业管理是难题，是社会热点，管不好，就会成为痛点、堵点。我们就是要敢为天下先，街道、社区、业委会、行业主管部门、广大业主一起努力，共同缔造我们的幸福家园，让海陵成为长三角地区安居宜居乐居的样板。”
