江苏：社区商业，家门口的幸福烟火味
来源：新华日报 日期： 2021-11-12
9月25日，苏州大悦春风里开业；10月29日，南京金鹰GE66揭幕……近两个月，江苏多地新增一批大型商业综合体。相比之下，居民“家门口”的社区商业却鲜有“新闻”。尤其在新城新区，社区商业发展更是看得见的“短板”。
有“城”有“市”，才能成为城市。与居民日常生活息息相关的社区商业应该怎样布局？商务部今年在全国试点30个“一刻钟便民服务圈”后，老百姓“家门口”又将发生哪些新变化？
补个衣扣要跑十几公里
“在河西住了快十年，补个衣服扣子还要跑去山西路面料城。”日前，南京市建邺区的陈女士向记者吐槽，小区周边找不到一处可以缝补修衣的地方，只能专门驱车十几公里到老城区去。
南京江北新区华润国际社区的黄甜说，从2017年底入住华润国际社区，到现在已有4年。刚开始小区周边早餐点、便利店一个都没有，出门连包纸巾都买不到。去年开始，小区周边终于慢慢有了便利店和菜市场，但自己早已“被迫”养成从电商平台下单的习惯了。
随着城市不断“长大”，新城新区成为城市发展的新空间，但生活在其中却有诸多不便。驱车行驶在南京浦口大道，高层住宅鳞次栉比，这片南京江北新区核心区最早开发建设的区域，已入住十几万人口，然而直到去年才开出第一家肯德基，开业时引来不少居民发朋友圈“庆祝”。河西南部地区是南京住宅均价最高的区域，有居民反映“下班晚了买不到肉”，甚至还有区域“点不到外卖”。
新城有新城的“痛点”，老城有老城的“烦恼”。南京玄武区1公里长的成贤街上，散落着五六家面馆、数十家“苍蝇小馆”，却没有一家像样的连锁品牌快餐，不少门面今天开明天关，品质良莠不齐。省内很多城市的老旧小区同样如此，“商业配套”除了几家早点摊、快餐店，就是棋牌室、足疗店。
10月28日，在南京市秦淮区朝天宫街道主办的“一刻钟便民生活圈”推进会上，相关专家直言，老城区社区商业目前普遍存在业态同质化、品质效益不高、门头小店无序生长等问题。
“发展社区商业，新城要先解决‘有和无’，老城要解决‘好不好’的问题。”南京商业地产商会联席会长兼秘书长冯宪法说，社区商业一是要满足基本的消费需求，比如居民吃早饭、买日常的生活用品等；二是要实现休闲、健康、社交、娱乐等多元消费需求，比如有没有阅读空间、咖啡馆、游泳池等。他认为，南京社区商业主体数量并不少，真正缺的是“小而美”的社区商业中心。
“城市发展建设中，往往更注重核心商圈的大型购物中心布局，对社区商业缺乏规划。”世邦魏理仕江苏区域负责人王飞说。以建邺区为例，新近开业的河西龙湖天街、建邺吾悦广场等属于区域级商业设施，规划建设的新鸿基广场、德基广场等属于城市商业综合体。但在居民集中的河西南部地区，社区商业尚处于“自然生长”状态。南京商业地产商会的一项调查显示，当地居民普遍感受“生活不太方便”。
畅通“毛细血管”要规划先行
南京江宁区一家位于社区商业中心的星巴克店，销量超过很多位于繁华商圈的门店，常年稳居江宁区前三位。该星巴克店所在的保乐荟，是保利中央公园的配套商业载体。2018年，当保利地产找到江苏观海商业管理有限公司董事长王恒刚的时候，小区刚刚交付不久，周边人气一般，商业不被看好，4层的社区商业体有一半去化不掉。
“我们接手的第一件事，就是对保乐荟做了‘三统一’，即统一规划、统一运营、统一招商。”王恒刚介绍，通过对品牌进行筛选，保乐荟引入了一鸣酸奶、老乡鸡等便民连锁店，药店、健身、美容美发等服务类商家各引进1家，避免了同质竞争。开业3年来，人气日渐兴旺，店铺租金也不断上涨，原来2楼的租金是每天每平方米3元，现在涨到了5元。原来没有卖掉的商铺现全部售空。
保乐荟先后集聚了88个小业主、45个品牌商家，历经两次疫情却没有一个空铺。业内人士认为，保乐荟这样的“标准化社区商业中心”，撕掉了无序管理和“脏乱差”的标签，又不失生活的烟火气。统一规划运营后，开发商去化良好、小业主租金收益稳定、商家经营有保证、居民生活更便利，构建了互利共赢、可持续发展的社区商业生态。
目前，像保乐荟这样统一运营的社区商业中心为数并不多。记者调查发现，大多数开发商出于利益考虑，第一选择是将配建的商业载体分割后直接出售。而购买商铺的小业主多数也不是实际经营者，只管出租不管运营，更不会考虑商圈整体的业态布局。这些都成为社区商业无序经营和品质不高的重要原因。
据了解，近年来，江苏多地出台措施规定，新建住宅小区必须配建商业服务等设施，从制度设计上保证了社区商业发展的空间载体。例如南京要求新城新区建设土地出让时，必须有10%的面积用于小区的商业等综合配套。但实际上，这些设施权属有的在街道手里，有的在开发商手里，还有的目前仍然空置，未来能有多少面积用于居民的生活所需和商业配套，仍是个未知数。
“社区商业应该是一个管理规范的完整商业模型，国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离，开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，从而形成良性运作机制。”冯宪法说，如果说核心商圈的大型购物中心是城市商业的“主要动脉”，社区商业则是“毛细血管”，而正是“毛细血管”将“商业血液”输送到城市的每一个角落。社区商业理应朝向统一规划、科学选址、集中布置的方向发展。
社区配套啥，居民来投票
社区商业，引进什么样的业态？
走进南京市秦淮区扇骨里邻里中心，3000多平方米的空间里，菜果生鲜、主食厨房、商业购物、社区文化等一应俱全。“一开始曾想打造一个高标准菜市场，但问卷调查结果显示，八成居民表示‘这不是刚需’，因为小区周边已有两个大菜场。”时任秦虹街道办事处主任的刘敏说，当时街道多次开座谈会、发放调查问卷，问计于民，最终的方案是，打造三位一体的综合性社区服务项目。扇骨里邻里中心也获评“江苏省第二家全国标准化社区商业中心示范项目”。
南京市雨花台区雨花邻里荟招商时，引入哪些便民服务、配套什么样的社区商业，街道没有“自己拍脑袋”，而是在小螺号广场摆出擂台，14家运营管理公司挨个上台路演PK方案，近千居民投票选出最佳方案。
“衡量社区商业成功与否的重要标准，不是商户品牌的‘高大上’，而是能不能满足居民实际需求，从而与社区建立‘强联系’。”王恒刚说，在做保乐荟项目的时候，他反复提醒自己，要把自己当成周边的居民，或者父母亲就住在附近，怎么给他们提供舒适的生活？要站在这个角度进行品牌的筛选和布局。
与占尽“天时地利”的大商圈不同，社区商业有时还要做“赔本生意”。走进苏州工业园区，几乎每家邻里中心内，都配备“小修小补”的店铺，从配钥匙到修拉链一应俱全，满足居民的“微需求”。记者采访了解到，“小修小补”等服务几乎没有利润，很难进入以经济利益为导向的民营载体。园区邻里中心能拿出专门的铺面提供“微服务”，是因为运营方——苏州工业园区邻里中心发展有限公司为园区全国资企业，能在布局、租金等方面做出照顾性安排，为公益、半公益性的便民服务留出了一席之地。
“从发展路径来看，十余年来，南京的社区商业基本上以市场配置资源为主，社区商业的各种业态基本也是民营经济主导，企业根据市场变化、老百姓需求和自身经营能力来做。”南京大学长江产业经济研究院特聘研究员李绍明认为，与将经济回报放在第一位的市场化运作不同，国有资产服务载体可以把为民服务功能放在第一位。国资发挥引导和示范作用，未来可能引起各种资本的关注，各类市场主体也会参与进来。
“不仅要过日子，还要能逗乐子”
不久前，商务部等11部门印发《城市一刻钟便民生活圈建设指南》，提出要在居民步行15分钟左右的范围内，建设可以满足日常生活基本消费和品质消费的多业态集聚的社区商圈，江苏南京、苏州两地入选。
记者注意到，“便民生活圈”的业态配置，分为“基本保障”和“品质提升”两大类别：除了要优先配齐菜市场、便利店、生鲜超市、早餐店等生活保障类业态，更强调因地制宜发展特色餐饮、运动健身、新式书店、教育培训、老年康护、幼儿托管等品质提升类业态，满足居民个性化、多元化的消费需求。
“社区商业的核心在于为社区、为人服务，社区商业未来的业态一定是从基本需求向品质化转变。”冯宪法解读，品质消费不仅在于引入品牌店，更重要的是满足人们日益增长的美好生活需求，社区商业中心也不只承担商业的功能，更是社区的生活中心。
一个成功案例是，3年前，“上海国和1000”刚开业就成为网红打卡点。“国和路1000号此前是一个1万多平方米的封闭超市，后由国资主导改造成为开放式的社区商业中心，业态上不仅有超市、餐饮、亲子娱乐、书店等不同组合，还有共享厨房和众创空间。”冯宪法说，“我们在国和1000看到，老人在看报纸，孩子就在旁边的游乐区玩耍，这里还长期开展社区活动、公益义卖、节日派对等，吸引人们走出家门，回归邻里亲情文化。这样的社区商业，不仅能过日子，还能在家门口逗乐子。”
今年1月，在南京营业已有70年历史的老字号科巷菜场，变身“科巷新市集”，成为南京打造新型社区生活圈的样板店。“市集内的美食区域主打中午工作餐，在饭点之外的其他时间，这里又成为周边居民的社交空间，很多老人在这里聊聊天打打牌，夏天还可以来乘凉。二楼菜场区域设置了15平方米左右的休息空间，方便居民拉家常、分享生活。”科巷新市集公司总经理刘骏说，社区商业不只是一个购物空间，更是社区生活的一部分，在提档升级时项目就将社交概念引入其中，如今的科巷已从老菜场蝶变为“生活街区”。
《城市一刻钟便民生活圈建设指南》特别提出便民生活圈服务的“智慧化”。“新技术广泛应用和新业态新模式快速发展，让社区商业运营更加高效。”南京蓝石科技发展有限公司创始人王传津说，应鼓励支持建设集社区商贸、文化、休闲、健康等多场景于一体的社区综合体，推进“智慧社区”建设，未来商家之间可以通过一个数据平台实现资源共享、信息互通。
苏州市商务局市场体系建设处处长李艾介绍，苏州将以“一刻钟便民生活圈”创建试点城市为契机，将政府部门诸多职能与便民生活圈有效整合，力争5年内创建150个市级一刻钟便民生活圈，让老百姓真正享受到家门口的幸福。南京市商务局菜篮子工程办公室主任沈岩介绍，南京今年先试点10个“一刻钟便民生活圈”，计划到2022年底新建、改造完成20个“一刻钟便民生活圈”，到2025年底，新建或改造完成80个“一刻钟便民生活圈”，并形成一系列可复制可推广的成熟经验做法。
“城市商圈的打造应该是成体系的、有层次的。比如在日本和新加坡，800米到1公里范围内会规划邻里中心，3到5公里范围规划区域级商业设施，10公里范围规划城市级商业设施。”王飞认为，“一刻钟便民生活圈”可以理解为社区商业在技术上的一个升级，其带来的不仅是人间的烟火气，还有更便利的生活和城市的人文关怀。
