江苏：盘活低效地，算好“亩均账”
来源：新华日报 日期： 2022-04-13
工业是实体经济的主要载体，土地是工业发展的基本要素，然而，用地低效、形态破旧、产业低端、亩均效益低，一度成为制约工业用地高质量发展的“拦路虎”。去年末，我省《关于进一步推进工业用地提质增效的意见》及其实施细则接连出台，以8项新举措升级工业用地供给方式，为产业转型升级和高质量发展拓出新空间。
“空中”+“地下”立体式开发利用，将原本平铺式开发厂区集中上楼，腾退低效用地迁入高新项目……近日，我省10个节地效果好、示范性强、体现特色的节约集约典型做法脱颖而出，被评为全省工业用地节地模式（技术）先进典型案例。盘活存量、做优增量，各地各出实招破解发展的空间瓶颈，积极探索提升工业用地“含金量”的高效路径。
量体裁衣，
产业空间的立体“扩容术”
有限的产业空间，面对扩张的产业规模，是“寸土寸金”的江苏长期以来面临的现实。统计数据显示，全省市场主体总数近1360万户，平均每千人拥有企业48户，对产业空间的需求十分旺盛。
“土地开发向空中、地下要空间，由‘二维’转向‘三维’，同时增加混合产业用地供给，提高新增建设用地标准，变小而散为大而优，实现项目用地的精细化、专业化。”省自然资源厅有关负责人认为，一方面要在用地模式上“上天入地”，另一方面还要考虑产业发展与生活形态的有机融合。
“上天”，即“工业上楼”，用全新的产业载体模式盘活存量土地、溢出更多产业发展空间，让企业生产、设计、研发等多个环节不再受制于空间局限。
原本4000平方米的单层厂房改为5层的总面积约4万平方米的多层厂房，并配套建设了一栋8层人才公寓，淮安市淮安区荣安智创园告别了“摊大饼”式工业用地方式，在尽可能少用新增建设用地的前提下，推动厂房标准升级，完善生产配套。目前，项目一期已建成面积145亩，相比原厂房占用土地面积节约60%，同时单位面积土地产出效益增长130%，税收增长40%。“富士佳公司从租用厂房到投入生产，仅用了1个月就全部完成；光巨精密工业在园区配套完成后，立刻投入了生产并实现生产目标。”淮安自然资源和规划分局副局长张韶骏介绍。
“入地”，则是探索开发利用地下空间，鼓励对地上地下空间综合统筹和一体化开发，以此提高城市空间资源利用效率。
位于无锡新吴区的闻泰无锡智能制造产业园正如火如荼地建设。作为本年度全省重点项目，产业园集5G智能终端、SIP封装产品和功率半导体器件于一体，建成后将成为全球首批以及重要的5G智能制造产业基地之一。“目前园区4号和7号厂房已经封顶，其余也正在建造主体结构过程中。”无锡新吴区闻泰无锡智能制造产业园土建工程师候圣飞告诉记者，由于厂区内建设员工宿舍等生活配套设施，园区地面车位配比空间严重不足，因此采用“地下停车场+5层停车楼”的立体开发模式。“其中开挖建设地下停车场面积约1.7万平方米，园区总规划机动车位共1157个，车位配比高于省级标准。”
产业园共建共享配套服务设施，建设地下停车库满足园区停车需求，建设宿舍型保障性租赁住房促进职住平衡，将产业邻里概念融入园区建设……不仅实现节约集约用地、避免重复建设，更能为职工提供便利服务和保障、增强“归属感”，生产生活有机融合的“集约式、家园式”产业社区更具发展活力和持续生命力。
腾笼换鸟，
村工业园也能飞来“金凤凰”
兴化戴南镇赵家村工业园的江苏兴达钢帘线生产车间内，电镀、湿拉、捻股，一道道工序在智能化流水线上飞速运转，伴随着机器的轰鸣声，细如发丝的钢帘线被盘扎成捆，机器人挥动手臂抓取硕大的工字轮，全自动物料车按照电脑设定的轨道穿梭往来。不久的未来，这些钢帘线将成为汽车轮胎上不可或缺的骨架材料。兴达公司副总经理沈爱国告诉记者，去年12月，投资16亿元的一期扩建工程在戴南镇全线投产，待二期项目建成后，公司预计每年能增产35万吨高性能钢帘线，新增年销售收入40亿元，新增利税4.6亿元。
村级工业园飞来“金凤凰”，这在两年前的赵家村几乎是天方夜谭。原来，占地225亩的赵家村工业园是戴南镇创建较早的村级工业园之一，园区内40户企业多为本村村民租赁村集体土地创办的企业，从事不锈钢冶炼、浇铸、粗加工等生产经营。“企业安全环保要求不达标，‘脏乱差’环境问题突出，生产工艺和管理模式落后，土地利用率低，经济效益低，发展进入瓶颈期。”戴南镇副镇长周洪波介绍，恰巧此时与赵家村相邻的兴达钢帘线股份有限公司正在积极寻找土地，准备实施扩建项目。
一边是兴达的新上项目土地无处着落，另一边是作坊式的小企业占据较多土地，而产出却微乎其微，戴南镇决定借鉴广东顺德“村改”经验，在赵家村率先启动“村改”，对工业园40家企业、225亩厂房实施拆迁，改变“粗放”发展，盘活土地存量，为重点项目腾出发展空间。
腾挪搬迁的小散作坊搬去哪里？如何生存？为了不让小微企业“一搬了之”“一拆了之”，戴南镇投资4.5亿元，规划筹建紧固件产业园、新材料产业园、大学生创业园等小微产业园。园区不仅实行专业化管理，统一建设公寓楼、食堂，实现资源共享，更对进园项目实行投资强度准入制，引导“村改”中的优质小微企业入驻，加速孵化发展。
“当前，新增建设用地空间日趋紧张，特别是发展较早、用地供应紧张的城镇工业发达地区，一些开发区、工业园区范围内及周边存在面广量大的村级工业园，亟需实施二次开发。工业企业整体搬迁、规划建设高标准园区，‘戴南模式’成为村镇工业集中区改造提升的典型。”省自然资源厅开发利用处有关负责人说。项目容积率从改造前的0.57提高到1.0以上，亩均税收达37万元，拆迁的40户企业中有12户企业实现技术升级……通过打破割裂空间，整合分散形态，戴南镇为产业转型升级腾出大空间，蹚出了村级工业园“寸土”生“寸金”的乡村振兴新路子。
云上监管，
让低效用地“无所遁形”
“某公司用地27.01亩，去年销售1.95亿元，纳税2047万元，土地利用综合评价99.74分，属于高效集约型企业。”在宿迁泗阳县自然资源和规划局的数据中心，技术人员手指轻轻一点，任意地块上的企业信息和用地情况一目了然。足不出户就能看到企业供地、用地、销售和亩均税收等信息，得益于去年底泗阳创新开发的工业项目“用地保”数字化管理系统，目前已覆盖泗阳经济开发区、高新区、现代农业园和吴泗园的801个工业项目。
“之前，园区常喊没地可用，对于低效用地的底数不明，每年年底还要走访多个部门，挨个企业核算亩均产值和税收。”泗阳县自然资源和规划局局长张连马告诉记者，通过对接税务、住建、环保、供电、人社等13个部门，收集企业综合容积率、亩均税收、水电、环保等6个方面的数据，建成工业用地调查数据库，“如今，系统可以动态精准呈现园区批地、供地、用地以及用地质量的数据。2021年，根据系统科学评价，通过筛选低效粗放型企业，结合企业实际情况，全县共盘活闲置低效用地7700亩。”
“大数据”代替“两条腿”，“线上跑”代替“路上跑”，在对工业用地分类监管的同时，也能及时为低效用地拉响“警报”。“系统将采集汇总的企业信息，按照综合分值情况，把企业划为‘高效集约、一般高效、一般适度、低效粗放’四个区类，对于得分低于56分的，我们将进行预警提醒，低于35分的，列为劝退项目。”泗阳经济开发区有关负责人告诉记者，在“用地报”的动态监测帮助下，开发区内一处占地132亩低效闲置的厂房，目前正在重新改造装修，为项目招引做足准备。
记者注意到，日前无锡和连云港围绕工业用地提质增效出台的文件均对于存量低效工业用地的盘活提出要求。如连云港“二十八条”明确，对批而未供和闲置土地年度处置任务完成不理想的县区，下一年度纳入县区个性指标考核，各地须达到一定比例方可申请新增建设用地计划。
“工业用地提质增效，一方面要努力提高新上工业项目用地效能，向地上地下要空间；另一方面要大力盘活存量工业用地空间，全面摸清各类产业园区用地‘家底’情况，推进工业用地更新提升。”省自然资源厅有关负责人介绍，我省将进一步强化工业用地全生命周期管理，加强新增建设用地动态监测监管；同时实施“增存挂钩”机制，将年度新增建设用地计划与盘活批而未供和闲置土地总量相挂钩，向资源存量要发展增量，持续推进工业用地节约集约高效利用。
